Inmobiliaria · venta de vivienda usada
Le ponemos precio a su apartamento con cifras de escritura, no de publicación.
Los portales muestran lo que la gente pide. Nosotros llevamos el registro de lo que cada operación nuestra cerró: precio final, días hasta la primera oferta, descuento cedido en la negociación y tiempo hasta el desembolso. Ese registro es el que usamos para ponerle precio al suyo.
en 2026
la primera oferta
en la negociación
a desembolso
Seis operaciones es una muestra pequeña, y por eso la publicamos completa en vez de redondearla. Ninguna cifra de esta página viene de precios de aviso.
El problema
Un aviso caro no se vende despacio. Se vende barato.
Cuando un apartamento sale al mercado por encima de lo que la zona paga, no espera quieto a que aparezca el comprador correcto: acumula semanas de visitas que no vuelven, y termina cerrando con un descuento que se negocia desde la desventaja. El precio de lista se corrige solo, y siempre hacia abajo.
En nuestras seis operaciones eso se ve con una nitidez incómoda. Tres se intervinieron antes de salir al mercado y tres salieron en estado original. Los intervenidos cedieron, en mediana, 1,25 % del precio publicado. Los originales cedieron 4,76 % — casi cuatro veces más.
Y la separación fue total: el intervenido que más cedió, cedió menos que el original que menos cedió. No hay un solo caso que se cruce. Uno de los intervenidos cerró exactamente al precio de lista, sin ceder un peso.
Descuento mediano entre el precio de publicación y el precio de escritura, sobre seis operaciones escrituradas en 2026 (tres y tres). Sobre un apartamento de $400 millones, la diferencia entre las dos barras son $14,0 millones.
La operación de Cedritos, la mejor documentada de la base: 49 m² intervenidos antes de salir al mercado, primera oferta a los dos días y escrituración 119 días después de esa oferta.
La secuencia real de una venta
Dónde se va el tiempo
Casi nadie espera esto: lo que demora una venta no es encontrar comprador. Es el trámite posterior. De las cuatro etapas, la primera se resuelve en días y la última se lleva más del noventa por ciento del calendario. Por eso nuestro trabajo no termina con la oferta.
Etapa 1
48h
Avalúo de referencia
Rango defendible, posición del inmueble dentro de su zona y escenario con remodelación.
Etapa 2
1día
Publicación y agenda
Ficha, fotos y pauta. En Cedritos la publicación salió el mismo día en que quedó lista la ficha.
Etapa 3
2,5días
Primera oferta
Mediana de nuestras seis operaciones. Si pasa de dos semanas, el precio está mal puesto.
Etapa 4
79días
Oferta a desembolso
Estudio de títulos, crédito, avalúo del banco y escrituración. El 97 % del ciclo vive aquí.
Medianas sobre seis operaciones escrituradas en 2026. La etapa 1 es nuestro compromiso de servicio, no una mediana observada.
Dónde tenemos datos propios
Tres zonas, no toda Bogotá
Un avalúo solo vale lo que valen sus comparables. Preferimos decirle que en su barrio todavía no tenemos base de cierres, a entregarle un número inflado con avisos de internet. Hoy tenemos operaciones escrituradas en estas zonas.
Cedritos
Usaquén · estrato 4
Nuestro caso mejor documentado: 49 m² intervenidos antes de publicar, primera oferta a los dos días y cierre 2,29 % por debajo del precio de lista.
La Felicidad
Fontibón · estrato 4
Conjuntos recientes y muy parecidos entre sí, donde el comparable por torre pesa más que el del barrio.
Castilla y Fontibón centro
Kennedy y Fontibón · estrato 3–4
El corredor de occidente, donde el precio se sostiene mejor de lo que sugieren los portales.
Quiénes somos
Una operación pequeña que mide todo lo que hace
Morada Espacios es una inmobiliaria de Bogotá dedicada a la venta de vivienda usada. No administramos arriendos ni vendemos proyectos sobre planos: hacemos una sola cosa y guardamos el registro de cada vez que la hacemos.
Cada operación que cerramos entra a una base con su área, su estrato, su administración, su estado de conservación, el precio al que salió y el precio al que se escrituró. Esa base es la que crece, y es la razón por la que podemos sostener un precio frente a un comprador sin improvisar. Cualquiera puede consultar los portales; el registro de cierres propios no está publicado en ninguna parte.